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一定不能盲目“跟风”

  3月份中旬,正当国内楼市在“国五条”的笼罩下阴晴不定,遥远的澳大利亚传来中国房企的消息:绿地集团与加拿大基金Brookfield集团正式签署合同,投资4.8亿澳元(约30.76亿人民币)在悉尼建设首个海外“绿地中心”,这被业内称为中国房地产企业在澳大利亚最大规模单笔投资。而在此前的2012年,中国房企海外投资超100亿美元。

  中海地产主席孔庆平:“搞房地产肯定在中国是最好的,不管调控如何严厉,但具有如此巨大需求的市场在全世界其他任何一个地方都找不到。”

  同创卓越总经理赵卓文:“温哥华好但不能所有项目都建在温哥华,可以在温哥华建一个项目,在澳门也建一个项目来分摊风险。”

  3月初,绿地集团高调地向各大媒体发布通稿称,目前绿地在韩国济州项目首批产品将要发售了,自主酒店品牌也进驻德国法兰克福了。这一点都不足为奇,因为早在半年前绿地就已经对外透露相关方面的消息。

  但绿地通稿中另外一条消息受到了媒体的关注:绿地正准备复制“做国内市场的海外延伸”这一海外投资商业模式,挺进澳大利亚市场。本来以为这只是绿地的一项新计划,离真正实施还有一段距离。但没有想到的是,绿地海外投资速度如此迅速。近日,绿地集团已与加拿大基金Brookfield集团就澳大利亚悉尼CBD区域一项收购案达成一致并签署正式合同。该项目位于悉尼市中心,紧邻海德公园,总占地面积为3969平方米,现状为24层办公楼及8层历史保护建筑。

  绿地集团购入该项目后,计划将原24层办公楼重新进行开发,并改造为超240米的高层公寓,原8层历史保护建筑将被保留,改造成为高星级精品酒店。

  绿地称,这是“绿地中心”品牌系列首度落子海外,也将是中国房地产企业在澳大利亚的最大规模单笔投资。“经中国政府有关部门批准后,该项目年内将正式动工,2014年初启动销售,开发周期为4年。”

  其实,绿地在澳洲敲定的还有另外一个项目,那就是墨尔本项目。据绿地相关人士透露,目前已签署合作备忘录,预计今年上半年签署正式合作协议。

  此外,绿地集团的海外投资还包括与西班牙MELIA酒店集团的合作,首个绿地自主品牌酒店即将于今年一季度落户德国法兰克福,并正在西班牙落实后续合作项目。

  热衷投资海外市场的房企并不只是绿地一家。从去年以来,万科、万达、碧桂园、中国铁建、中国建筑、万通等十余家大型房企,已在海外有房地产项目或明确的投资计划,总投资规模已达上百亿美元。

  今年2月14日,素有“带头大哥”之称的万科集团,与素有“美国头号房企”之称的铁狮门公司签约,合作开发旧金山富升街201地块。这不仅是万科首次进军美国的第一站,也是万科继与新世界合作拿下香港荃湾地块后,开拓国际市场的第二站。

  在商业地产排名老大的万达在近一年也在不断加快布局海外的市场。在斥巨资收购美国AMC后,万达又接连建立投资俄罗斯北高加索度假项目及与印度信实集团合作开发项目的意向。

  万达集团董事长王健林曾在媒体上透露,万达海外目光将集中锁定在欧美市场,未来10年将向美国投资100亿美元。2013年万达还要完成1到2个项目的大型并购。而万达集团官方网站也曾公开披露,王健林在去年9月、10月间曾先后到访美国堪萨斯州和华盛顿,与当地政府官员和企业家会面,并考察当地项目。

  据中国海外投资联合会的一项数据显示,2012年以来,包括上述各家企业及中国铁建、中国建筑、万通等在内的十余家大型房企,已在海外有房地产项目或明确的投资计划,总投资规模已达上百亿美元,这个数字还将在未来持续增长。

  商务部数据同时显示,去年前三季度,我国境内投资者共对全球126个国家和地区的2491家境外企业进行了直接投资,累计实现非金融类对外直接投资525.2亿美元,同比增长28.9%,其中,房地产投资在境外的资源配置效率和利润空间均相对较高。

  房企纷纷奔向海外,令业界人士猜疑不已。房地产市场研究专家、策划专家赵卓文认为,相对而言,国外市场机会比较多,中国房地产企业实力强大,例如万科销售额就世界第一,中国企业有进驻海外的实力。更为重要的原因是,中国的限购政策使很多有钱人转向海外置业,开发商只能跟着这些人走。

  事实上,也的确如此。绿地集团总裁张玉良近期就表示,作为移民国家,新移民的进入为澳大利亚提供了持续且稳定的购房需求,其中包括“来自中国的移民”。“悉尼以及墨尔本作为高等院校集中的城市,也受到留学生的青睐,这也带来了购房自住以及投资需求。”

  同策咨询研究中心总监张宏伟认为,中国房企“出海”不仅仅是战略布局上的考虑,更重要的是想利用国内房企在销售渠道的资源优势,吸引国内高端职业客群到海外置业投资,从而这些房企也可以在这个细分市场上获得收益。

  虽然从宏观上看,在宁波卖掉一套二手房,不会像上海那样举步维艰,但也并不是所有类型的房子,都能在较短时间内完成出售。

  从近期的市场表现也可以看出这一点。据媒体报道,“新国五条”出台刚好半个月,为期4天的上海春季房展上,国内展区不温不火,而海外置业投资移民站在规模上则创出历史新高。展览面积达5000平方米,比2012年同期增长43%,20多个国家的300余个海外地产项目参展。

  万科集团总经理郁亮此前曾公开表示:“中国人想去哪里,哪里的中国人最多,我们就去哪里,我们会研究这件事情。”张玉良也表示,我们的国际化理念是国际资源和国内资源结合,用当地的土地资源,加上中国国内的消费市场资源来做国际化。

  张宏伟表示,国内限购、限贷、房产税等房地产调控政策频繁出台,投资客投资海外可以规避国内投资风险,从而导致部分龙头开发企业也转投海外市场;且大部分海外的土地和房产都拥有永久产权,且生活、教育环境相对国内具有一定的优势,对投资者和开发商都具有很大的吸引力。

  面对房企涌向海外市场,不少业界人士认为,房企大笔资金投资一个陌生的国度,难免有很多未知的风险,不一定有想象的那么好。但房企却对海外市场充满希望和期待。绿地集团董事长、总裁张玉良表示,绿地集团海外业务今年的销售收入将超过20亿元。

  赵卓文认为,从长远来看,房企走向海外投资,前景是光明的,但道路是曲折的,机会和风险并存,设想的回报率越高,风险就越大。房企却不这么认为。绿地相关人士表示,绿地有品牌优势,可以很快在境外打开市场,同时,作为行业龙头,绿地与金融机构的合作关系良好,有助于更快融资。更重要的是,绿地在中国范围内的市场渠道及客户资源有助于带动中国市场的“海外延伸”。

  “海外运营的风险会比在中国内地运营的风险要大得多。搞房地产肯定在中国是最好的,不管中国房地产的宏观调控如何严厉,但具有如此巨大需求的市场在全世界其他任何一个地方都找不到。”今年全国两会期间,全国政协委员、中国建筑股份有限公司副总裁兼中海地产主席孔庆平在接受采访时表示。

  从已经进驻海外市场的企业来看,似乎并不是那么乐观。中国铁建网站资料显示,受制于欧美发达国家技术标准的限制,中国铁建海外市场大多局限于东南亚、中东、非洲等一些欠发达和发展中的国家和地区,海外市场的广度受到限制,市场份额仅占国内市场的10%左右。

  “目前,中国在海外的工程建设经常受欺负,再加上中国人自己相互压价之类的不团结行为,使得走出去面临很大的困难。”中国工程院院士、北京交通大学教授王梦恕早前曾表示。

  境外房地产开发并不同于国内市场,对开发商的资金实力要求很高。据记者了解,很多国家要在房企拿地建好产品后,银行才会发放贷款,而且贷款比例一般控制在50%左右。若房企想靠销售产品来回笼资金,也不是那么简单。多个国家实行购房者在买房时只需付10%定金,等房屋建好交楼后才付另外90%的房款。

  张宏伟认为,如果没有充裕资金和开发模式、没有更好了解当地房地产市场需求及特色、没有熟悉当地的政治环境与税费制度等,那么,房企布局海外有可能会面临不同程度的风险。

  赵卓文表示,中国房企走向海外还处在摸索和探索的阶段,房企要调查了解市场后,找准时机再“出手”,一定不能盲目“跟风”。“一旦做好进驻海外的准备,就不要把所有的鸡蛋放在一个篮子里,温哥华好但不能所有项目都建在温哥华,可以在温哥华建一个项目,在澳门也建一个项目来分摊风险。”


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