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来做地产开发

  据仲量联行统计数据显示,2014年上半年,中国海外投资总额达到54亿美元,同比增长17%。早前公布的市场调研机构Dealogic统计数据显示,中国人在海外的房产交易规模从最初2010年的9000万美元到2011年的5.47亿美元,在2012年达到18.6亿美元,2013年更是直接超过50亿美元。

  显然,中国投资者在海外房产投资近年来呈几何式的增长态势。世邦魏理仕研究部中国区主管陈仲伟表示,2009年国内的海外地产投资尚处于萌芽状态,从那时开始的几年中,海外房产投资规模增长速度惊人。按中国当前可投资资产超过1000万元人民币的高净值人群资产规模估算,未来或有1.1万亿元人民币投向海外房地产市场。相信在未来一段时间内,海外房产投资的规模还将保持这一增长速度。

  戴德梁行中国区战略研究部主管Shaun Brodie预计2014年下半年中国投资者的海外投资总额也会持续增长。

  虽然大部分业主有降价销售的心理准备,但能接受的降价幅度普遍较低,大部分只接受3%以下的降幅。

  “海外房产投资火爆与国内对住宅投资的限购限贷政策关系紧密。”戴德梁行中国区投资及顾问服务部董事总经理叶建成指出,“我们发现今年以来,由于国内长期的限购限贷政策使得个人的纯投资需求逐步取代了原本在海外市场占据主导地位的移民留学需求,纯投资需求已经成为了海外房产投资主力军。”

  在《2014胡润中国投资移民白皮书》中的数据显示,资产配置以及分散风险并希望通过投资使资金升值,已经成为高净值人群海外投资排名第一位,占比近30%,而只有16%的人是希望通过投资达到移民目的。

  第一太平戴维斯上海研究部主管简可表示,针对不同国家也存在投资目的的不同,比如在北美市场,物业持有成本较高,所以投资者多以移民目的为主。而欧洲和澳大利亚市场中,发达地区市场成熟贷款利率远低于国内,租金回报稳定,买家中超过一半是纯投资的目的。

  目前中国去海外的投资者分三类,第一类为保险公司金融机构,这部分投资者倾向于收购成熟稳定的地标性物业,以市中心投资收益稳定的经营性物业为主。而第二类投资者是以国内的开发企业为主,这部分公司在海外收购一些中小企业和土地,来做地产开发。而第三类则是个人投资者,目前国内的个人投资者在海外还是以购买住宅为主。

  调查显示,在七成考虑降价出售房产的业主中,43.36%的业主表示,愿意象征性地降价1%~2%,其次为28.32%的业主愿意接受2%~3%范围内的小幅降价,而接受降价幅度为5%~8%甚至8%以上的业主仅占七成业主的3.5%和2.1%。

  随着中国投资者参与海外房地产投资能力的增强,政府相关部门不断放松政策限制,将促使中国投资者在全球市场加大投资。商务部已于近日实施新修订的《境外投资管理办法》,简化了国内公司在海外投资审批流程,这使得越来越多的企业参与到国际市场中。

  调查结果显示,近五成业主表示,出售手中物业的原因为“房屋置换需要”,置换需要使得业主不可能大幅降价出售手中现有物业。同时,三成业主由于对后市并不看好,担心手中物业贬值,因而选择小幅降价套现,从而转投其他理财产品。

  陈仲伟指出,随着越来越多的开发企业在海外投资,确实也带动了国内个人投资者的海外投资热情。同时这部分走出国门的内地开发商选择去华人聚集的地方投资,也是因为很大一部分客户来源依然为华人。在海外市场中企业投资者和个人投资者之间存在一个良好的互动关系。

  叶建成认为,无论是个人投资者还是企业投资者,在一开始进入国际市场时一定会选择去一些中国人比较多的大城市。不少大开发商在过去一两年中在海外买地建房,选择的也是华人较多的城市,如今他们的项目也逐步成熟。

  他表示,这些项目所针对的也是中国个人投资者,国内开发商的渠道资源将会让国内的投资者更多放眼国际市场,进一步推高海外投资的热潮。而瞄准这一庞大市场的中国开发企业会越来越多的投入其中,形成一个产业链。

  简可指出,对于大部分个人投资者而言,国内的品牌房企信誉度高并且了解中国投资者的置业习惯和居住需求,会让他们更青睐于选择自己熟知的品牌。

  除去国内限购限贷因素之外,海外市场较高的回报率也是吸引众多投资者目光的重要原因。陈仲伟指出,对于中国投资者而言,房产的升值空间以及租金回报率是在选择投资房产时最看重的两大要素。

  以最近在售的位于英国伦敦东区皇家码头项目的一套40万元英镑的一房为例,莱坊上海国际投资部主管副董事俞俊介绍,每月的租金近1500英镑,租金回报率约4.5%。而在上海同样价值的一套400万人民币的房产,月租金在8000元左右,租金回报率仅2.4%。而近年来,伦敦房价每年的上涨速度保持在15%以上,预计年净收益两万元人民币,购入7年后的投资收益将超过70%。

  在美国,华盛顿大学城内的一套60平方米独立产权公寓售价在19.2万美元。月租金高达1200美元,租金回报率达7.5%。在上海约合120万元人民币的房子租金每月2500-3000元,租金回报率在2.5%~3%。也就是说同样投资金额,华盛顿公寓的回本速度是上海公寓的3倍。

  叶建成指出,相比国内,海外的房产具有诸多投资优势,最重要的就是其较高的投资回报率,海外房产租金回报率普遍在4%~5%,国内的租金回报率通常在2%~3%。

  其次,海外市场较低的贷款成本和灵活的付款方式是纯投资需求购房者最为看重的条件。在国内限购限贷抑制投资需求的同时,海外市场的投资环境较为宽松。使大量的投资者将眼光聚焦海外房产市场。

  叶建成指出,正是因为海外房产投资的诸多优势,所以在国内市场逐步松绑限购、放松限贷的政策背景下,海外房产投资依然呈现明显的上涨趋势。相信未来海外投资市场还会有一段持续火爆增长。

  易居(中国)控股有限公司执行总裁丁祖昱直言:“海外地产投资不是遍地都有黄金。”他总结了海外地产的投资要诀,尽量选择发达国家投资,不是选择旅游城市投资房产。在发达国家中选择相对成熟的区域,而不要去未开发的处女地。

  陈仲伟指出,房地产作为一个非常本土化的行业,投资者在选择时需要投入一定精力研究或者选择资深的国际化专业团队来了解当地的市场。就比如,在上海的住宅市场不同的区县板块,其房源升值保值功能也存在很大差异,加上法律法规制度的不同,海外投资房产还是存在一定难度和风险的。

  叶建成认为,在决定投资之前一定要花时间做好功课,有些地区的投资确实表面上听起来很吸引人,但在实际操作过程中往往会遇到许多困难,比如贷款成本和付息空间,作为一个外国投资者是否能够在当地取得低成本的贷款需要进行谨慎的研究。另外,比较区域之间的增值空间的差异等才能让投资具有一定的安全属性,最好选择大的开发商或者是有资质的中介公司。


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